2025年两会时间正在开启，社会各界对民生领域的热点问题充满期待。多位代表、委员也提出了关于发展租赁住房市场的建议。

姚劲波：建议房租年涨幅不得超过5%

近年来，国家高度重视住房租赁市场的发展。党的二十大报告提出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，为发展住房租赁市场指明方向。不过，在“租购并举”政策的深入推进的当下，承租人的合法权益仍有屡遭侵犯的情况，如去年引发热议的“提灯定损”、恶意克扣押金甚至恶意清退租客等现象时有发生。不仅严重影响了租客的居住安全感和生活质量，也扰乱了住房租赁市场的正常秩序。

在此背景下，姚劲波提交了《关于进一步保护承租人合法权益的建议》。在完善“提灯定损”恶意克扣押金的管理制度方面，他建议地方政府设立押金托管制度，押金由第三方机构托管，退房时按合同规定退还，减少房东克扣押金的可能性。同时，明确押金退还规则和房屋检查标准，明确物品损耗和赔偿的标准，让“定损”有章可循。

▷绘家青年公寓精装房实景图     

对于通过“断水断电” 等方式恶意清退承租人的行为，姚劲波建议，各地方政府在《房屋租赁合同》范本中增加警示条款，如“房东不得以任何形式中断承租人基本生活服务，否则租客有权进行索赔”，明确房东的责任和租客的维权依据。对于物业配合房东断水断电的行为，建议按“共同侵权”追究责任，最高可吊销物业资质，以此约束物业的行为，切实维护租客利益。

租金价格的稳定，是住房租赁市场健康发展的重要保障。如何规范租金价格，让更多人“租得起、住得好”？姚劲波建议，明确稳定租房价格，把年度租金涨幅率控制在5%以内，加强对中介租金价格的监测和检查。同时，增强租客和房东的法律意识，提供法律援助并加强宣传教育。

租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径。在“租购并举”的政策背景下，姚劲波建议，应“全力推动租购同权进程，逐步实现租赁领域基本公共服务的均等化”。他提出，着重保障租房弱势群体在租赁合同约定范围内，对住房享有合理的使用权及占有权，同时确保承租人平等享有八项核心权利，即子女就近入学、社区医疗、保障性住房申请、落户积分、公积金提取、公共设施使用、社会救助申领和就业帮扶。这八项权利的明确，将为租房者提供更全面的保障，推动“租购同权”落地生根。

张水波：加大金融机构对住房租赁企业支持力度，完善行业信用评价体系

全国人大代表、天津大学管理与经济学部副主任张水波在今年两会提案中提到，要进一步提升租房市场供给品质、提高居住服务水平，实现“租得起、住得好”这一住房租赁市场的美好愿景。

在实现美好愿景的路上，张水波注意到目前房屋租赁市场上的一些问题:房东与租客之间的信息不对称，租客难以全面了解房源真实情况，而房东也难以真实了解租客信用背景;房东随意涨租、提前终止合同，或是租客拖欠租金、擅自转租等租赁违约行为时有发生。

为此，张水波代表建议，适逢《中华人民共和国社会信用体系建设法》的起草制定，可由住建部门牵头，构建统一的信用评价指标和信用数据征集办法，建立完善信用惩戒和激励机制，对信用高的机构，金融机构可加大对其住房租赁项目的信贷支持力度。

去年两会中，张水波曾鼓励专业长租机构为租客免除租房押金。长租机构可与征信机构联合，采用信用认证的方式，对达到一定信用分的租客免除租房押金。此举有助于降低新市民、青年人的租房压力，“轻车简行”快速融入社会生活，提高租房安居的幸福感。同时有助于强化企业社会责任，推动全社会信用体系建设。

同时，业内指出，在金融支持方面，可以支持规模性民营长租机构参与住房租赁担保债券发行、房地产投资信托基金，如REITs、ABS等，增强资产信用提升融资和资金循环能力，同时鼓励为民营长租机构引入外部信用担保，以提升受担保的民营长租机构主体信用评级，助力实现可持续的长远稳健经营。

相关专家表示，经过10余年发展，专业化、规模化、市场化的长租机构，已经成为中国住房租赁市场重要组成部分。长租机构的健康发展，有益于建立稳定的租赁关系，让更多人安居，提振消费信心，也为疏通经济良性循环打下基础。