在“租购并举”政策导向下，我国住房租赁市场取得长足发展，“保障性+市场化”住房租赁供应体系持续完善。全国政协委员、中国政法大学商学院院长商文江在调研中同时也发现，随着保租房(保障性租赁住房)规模的扩大，一些租房市场的问题开始显现。

接下来，适应当前房地产发展新模式如何建设保租房，如何让租房市场更好地满足社会公众需要？今年全国两会期间，南都记者就此专访商文江。 建议控制新增保租房建设，立足存量，精准优化增量

公开数据显示，全国租房人口已近2.6亿，全国建成的超3.5亿套住房中，出租房源占比约30%。其中，保租房发挥着民生居住“兜底性”“补充性”作用，正成为城市新市民、青年人等群体满足住房需求的重要途径之一。

商文江结合调研情况介绍，随着2025—2026年保租房供应高峰的到来，由供给规模快速扩张所导致的阶段性供给过剩、公共资源利用率低以及运营能力与实际居住需求之间的错配问题逐渐凸显。

有报道显示，保租房正面临供给过剩与区域错配带来的运营压力。截至2024年底，全国保租房已筹建约753万套（间），且2025年建设计划总量已超过80万套，部分城市短期内出现了“供大于求”的结构性压力。比如，大量保租房多位于城市周边区、近郊区，生活与通勤配套不足，显著降低了其对租户的吸引力，导致实际入住率低迷，进而造成了公共资源的闲置和浪费。

鉴于此，商文江建议，控制新增保租房建设，应立足存量，精准优化增量。2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出要“以需定购、以需定建”，为推动这一政策落地，需强化税收政策支持：对参与存量房源改造并运营保障性租赁住房的企业，实施房产税、增值税及租金收入所得税减免措施，切实降低其运营成本，充分调动市场主体参与积极性。同时，保租房建设应结合实际需求合理制定规划，以提升租住空间功能性为核心，统筹优化便利舒适度（涵盖生活配套、空间布局、居住体验等维度），进而实现租赁住房供给与群众需求的精准对接。 建议引入机构化专业住房租赁力量，协同提升保租房运营效率

商文江在调研中发现，尤其是在一线城市，近半数人口选择租房居住，品质化居住需求日益凸显。但大量房源分散在个人房东手中，难以实现多层次、品质化租赁住房供给，且缺少专业化、规模化、规范化运营管理，无法满足城市新市民、青年人日益提升的“好房子、好服务”需求。目前，个人房源普遍存在品质不高、运营粗放、服务缺失等问题，难以匹配不同类型租客的差异化品质居住需求。不仅造成房东、租客等各方权益得不到充分保障，也提高了相关部门的监管难度，不利于住房租赁市场的规范化、标准化、健康化发展。分散式个人房源亟待高效盘活为高品质租赁供给。

就此，商文江认为，在保租房建设的过程中，也要考虑居住品质的问题。他建议，保租房引入机构化专业住房租赁力量，进一步实现长效高质量运营。

“机构化专业住房租赁企长期深耕市场，一方面沉淀了较多的租客客群，同时基于大数据及AI赋能，在保租房项目前期开发过程中，能够对项目周边供给、市场环境及客源需求情况进行精准研判，确保项目实现精准定位，进一步提升入住率。”商文江说，在运营过程中，机构化专业住房租赁企长可以构建房屋更新、房屋出租、租期服务、生活服务等矩阵式服务能力，充分发挥“国有平台+专业机构”的协同优势，有效提升保租房运营效率、出租率、租客满意度等指标。 呼吁落实“租购同权”，将租赁备案证明纳入入学依据

数据显示，在我国住房租赁市场中，供应主体90%以上是个人出租。当前住房租赁市场供给侧仍以个人房源分散出租为主，专业化、机构化住房租赁企业房源占比相对较低。商文江谈道，在此方面，有关部门也需考虑到普通租房市场和机构化住房租赁的经营情况，建议给予机构化专业住房租赁企业发展政策支持。培育一批有实力、有信誉、有社会责任感的住房租赁企业，发挥头部企业的示范引领作用，提升机构化专业住房租赁规模占比，促进住房租赁市场的规范化、高质量发展。可以通过实施税收优惠、设立专项资金等方式支持机构化专业住房租赁企业的发展。

事实上，随着租房人口的上升，如何保障租客的权益，也成为了社会关注的焦点。商文江建议，“十五五”规划《建议》对未来的城市公共服务，提出基本公共服务要向常住人口拓展。未来需优先将教育、医疗、社区、就业等领域的公共服务覆盖至租房人群。例如，落实“租购同权”，将租赁备案证明纳入入学依据等。